Στο ξεκίνημα του 2026, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να διατηρεί τη δυναμική και την ελκυστικότητά της, ωστόσο εισέρχεται πλέον σε μια πιο ώριμη φάση, όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν σε πολλαπλά επίπεδα. Οι επιλογές που θα γίνουν τόσο σε επίπεδο δημόσιας πολιτικής όσο και σε επίπεδο αγοράς θα καθορίσουν αν η κατοικία μπορεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προσιτότητα και τον βιώσιμο μετασχηματισμό.
Η κατοικία παραμένει ένα σύνθετο αγαθό: ταυτόχρονα θεμελιώδης κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό καταφύγιο και επενδυτικό προϊόν. Επηρεάζει άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη συνολική πορεία της οικονομίας. Ωστόσο, οι εξελίξεις των τελευταίων ετών –με τις αυξημένες τιμές πώλησης, τα υψηλά μισθώματα και τη διαχρονικά περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών– έχουν μετατοπίσει τη συζήτηση από τη ζήτηση στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στη δυνατότητά της να ανταποκριθεί στις ανάγκες του 2026.
Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα παραμένει ισχυρός πόλος έλξης για ξένους αγοραστές, ανέδειξε όμως ταυτόχρονα και τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό συνθήκες στενότητας, αυξημένου κόστους και σύνθετων θεσμικών και κατασκευαστικών προκλήσεων. Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι ξένοι αγοραστές επικεντρώθηκαν κυρίως σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες ηλικίας άνω των πέντε ετών, επιφάνειας 60 έως 100 τ.μ. και αξίας από 100.000 έως 200.000 ευρώ. Πρόκειται για ακίνητα μεσαίου μεγέθους και κόστους, που εξυπηρετούν τόσο ανάγκες ιδιοχρησίας όσο και μια πιο ήπια επενδυτική στρατηγική.
Κύριο κίνητρο αγοράς για το 52% των ξένων αγοραστών αποτέλεσε η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, στοιχείο που επιβεβαιώνει τον διαχρονικό χαρακτήρα της Ελλάδας ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Το 30% κινήθηκε με καθαρά επενδυτικά κριτήρια, ενώ μόλις το 10% αγόρασε ακίνητο για κύρια κατοικία. Ενδεικτικό της ωρίμανσης της αγοράς είναι ότι η Golden Visa περιορίστηκε στο 8% των αγορών, παύοντας να αποτελεί τον βασικό μοχλό ζήτησης και υποδηλώνοντας μια πιο διαφοροποιημένη παρουσία ξένων κεφαλαίων.
Ως προς τον τύπο των ακινήτων, τα διαμερίσματα συγκέντρωσαν το 38% των συναλλαγών, ενώ μονοκατοικίες και μεζονέτες ακολούθησαν. Σχεδόν οκτώ στους δέκα αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, γεγονός που αναδεικνύει τόσο τη στενότητα της νέας προσφοράς όσο και την αυξανόμενη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Η εικόνα αυτή, ωστόσο, δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026. Όπως καταγράφει η Elxis – At Home in Greece, η αγορά διαμορφώνεται πλέον σε δύο κατευθύνσεις. Από τη μία πλευρά, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες, επιφάνειας 60–70 τ.μ. ή ακόμη και 35–45 τ.μ., ιδιαίτερα όταν προορίζονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Από την άλλη, ενισχύεται μια ισχυρή premium αγορά, με το 2025 να καταγράφει πωλήσεις άνω των 600.000 ευρώ σε ένα στα τέσσερα ακίνητα και τη μέση αξία νεόδμητων εξοχικών κατοικιών να φτάνει τις 450.000 ευρώ, αυξημένη κατά περισσότερο από 37% σε ετήσια βάση.
Καθοριστικό ρόλο στη νέα αυτή φάση αρχίζει να διαδραματίζει ξανά η στεγαστική πίστη. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το φθινόπωρο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή των στεγαστικών δανείων μηδενίστηκε και στη συνέχεια πέρασε σε θετικό πρόσημο, για πρώτη φορά από το 2010. Παράλληλα, το κόστος δανεισμού υποχώρησε αισθητά, με τα επιτόκια στην Ελλάδα να διαμορφώνονται κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης.
Η βελτίωση των χρηματοδοτικών όρων στηρίζει τη ζήτηση, χωρίς όμως να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς. Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές συνέχισαν να αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό κοντά στο 10%, ενώ η περιορισμένη διαθεσιμότητα παραμένει ο βασικός παράγοντας που οδηγεί πολλούς υποψήφιους αγοραστές σε καθυστέρηση ή επαναξιολόγηση της απόφασης αγοράς.
Στο υπόβαθρο όλων αυτών βρίσκεται το κρίσιμο ζήτημα της προσφοράς. Η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε, το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό και οι θεσμικές εκκρεμότητες εξακολουθούν να λειτουργούν ανασταλτικά. Παράλληλα, όπως τονίστηκε στο διεθνές συνέδριο του ΤΜΕΔΕ για το μέλλον των υποδομών και των κατασκευών, η κατοικία δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται αποκομμένα από τη βιωσιμότητα, την κλιματική προσαρμογή και τη συνολική ανθεκτικότητα των πόλεων.
Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει σταδιακά την προσφορά, να ενσωματώσει τις νέες ενεργειακές και περιβαλλοντικές απαιτήσεις και να διατηρήσει την κοινωνική της ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά βρίσκεται πλέον σε μια φάση ωριμότητας, όπου οι αποφάσεις γίνονται πιο σύνθετες και το περιθώριο λαθών μικρότερο.
Για τον αγοραστή ή τον επενδυτή του 2026, το περιβάλλον είναι σαφώς πιο απαιτητικό: περιορισμένες επιλογές, ανάγκη ρεαλιστικής αποτίμησης των τιμών, μεγαλύτεροι χρόνοι ωρίμανσης αποφάσεων και μια αγορά που κινείται ταυτόχρονα προς μικρότερα, πιο προσιτά ακίνητα και προς την ενίσχυση της premium κατηγορίας.
