Στο επίκεντρο των διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ μπαίνει η αγορά ακινήτου από την άνοιξη και μετά, με το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) να στοχεύει στα αδήλωτα ενοίκια, στις ασυμφωνίες τετραγωνικών και στις «γκρίζες» περιπτώσεις ιδιοκτησίας. Η φορολογική διοίκηση θέλει ενιαία εικόνα για τι υπάρχει στην αγορά ακινήτων και πώς χρησιμοποιείται, ώστε οι έλεγχοι να μη βασίζονται σε διάσπαρτες δηλώσεις διαφορετικών βάσεων δεδομένων, αλλά σε ένα κοινό αρχείο ανά ακίνητο.
Η πλατφόρμα αναμένεται να ενεργοποιηθεί στα τέλη Μαρτίου 2026 και στη συνέχεια περίπου 7 εκατ. ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους. Κεντρικό στοιχείο είναι ότι θα δηλωθεί με σαφήνεια η χρήση κάθε ιδιοκτησίας, δηλαδή αν ιδιοκατοικείται, αν καλύπτει ίδιες ανάγκες (δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία), αν είναι κλειστό, αν ενοικιάζεται, αν είναι ιδιοχρησιμοποιούμενο για επαγγελματικές ανάγκες (π.χ., γραφείο ή κατάστημα) ή αν είναι δωρεάν παραχωρούμενο.
Το ΜΙΔΑ στηρίζεται στη λογική της σύζευξης μητρώων. Στο ενιαίο προφίλ κάθε ακινήτου συγκεντρώνονται φορολογικά δεδομένα (Ε9, Ε1, Ε2 και δηλώσεις μίσθωσης), στοιχεία ηλεκτροδότησης από τον ΔΕΔΔΗΕ και δεδομένα του Ελληνικό Κτηματολόγιο, με στόχο να μειωθούν οι διπλοεγγραφές και οι ασυμφωνίες που σήμερα ταλαιπωρούν μισθώσεις και μεταβιβάσεις. Στον σχεδιασμό που έχει παρουσιάσει το οικονομικό επιτελείο, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα συσχετίζεται με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ώστε η «ταυτότητα» του ακινήτου να είναι η ίδια σε όλα τα συστήματα.
Με την ολοκλήρωση της απογραφής, θα «τρέξουν» διασταυρώσεις στα ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 με τα δεδομένα κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας. Ακίνητα με υψηλή κατανάλωση που δηλώνονται κενά θα μπαίνουν στο στόχαστρο των ελεγκτών, καθώς η πρακτική αυτή παραπέμπει σε ακίνητα των οποίων η χρήση δεν δηλώνεται και άρα δεν αποτυπώνεται φορολογικά.
Κίνδυνος από γραφειοκρατικές παγίδες για τις επαγγελματικές μισθώσεις
Η ΠΟΜΙΔΑ, αν και δεν διαφωνεί με την ανάγκη να περιοριστούν οι αδήλωτες μισθώσεις και να κλείσουν τα «παράθυρα» που ευνοούν τη φοροδιαφυγή, εστιάζει στο πώς θα αποφευχθεί η απογραφή να οδηγήσει σε μαζικά λάθη και διοικητική παράλυση, ιδιαίτερα στην εκκίνηση του μητρώου.
Το πρώτο και πιο συγκεκριμένο σημείο κριτικής καταγράφεται από την ΠΟΜΙΔΑ σε επιστολή της προς τον διοικητή της ΑΑΔΕ για το ΜΙΔΑ. Η ομοσπονδία προειδοποιεί πως, αντί να μειώνεται η γραφειοκρατία, αυτή ενδεχόμενα να αυξηθεί, τονίζοντας ότι η πληθώρα και η πολυπλοκότητα διαφορετικών περιπτώσεων απαιτούν «πολύ μεγάλη και συνεχή εμπλοκή» φορολογουμένων και φοροτεχνικών, ειδικά για την αντιστοίχιση των ακινήτων «ένα προς ένα». Ως βασικό πρακτικό πρόβλημα αναφέρει ότι στο Ε9 η επιφάνεια ενός ολόκληρου ορόφου αποτυπώνεται με ένα μόνο ΑΤΑΚ, ενώ με την υποχρεωτική χρήση ΑΤΑΚ στη δήλωση μίσθωσης κάθε επί μέρους χώρου, «αυτό θα δημιουργήσει τεράστια δυσκολία και αναστολή στις μισθωτικές συναλλαγές».
Επ’ αυτού τονίζεται πως μέσα από τη διαδικασία της μετάβασης αναδύεται και μια παγίδα, η οποία αφορά τους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις. Αυτός ο κίνδυνος είναι να «κολλήσει» η διαδικασία στην ταυτοποίηση του ακινήτου, όπως υπογραμμίζει και πάλι η ΠΟΜΙΔΑ. Καθώς συχνά ένας ολόκληρος όροφος εμφανίζεται με έναν ΑΤΑΚ, ενώ στην πράξη μισθώνονται χωριστά γραφεία, καταστήματα, αποθήκες και πατάρια, άρα απαιτούνται λεπτομερείς αντιστοιχίσεις με τα μισθωτήρια, σε πολυμισθωμένα κτίρια, στοές και ακίνητα μεικτής χρήσης, ένα λάθος σε τετραγωνικά, ποσοστά ή στη σύνδεση ΑΤΑΚ – ΚΑΕΚ μπορεί να μπλοκάρει την ανανέωση του μισθωτηρίου ή μια νέα σύμβαση, μέχρι το λάθος να διορθωθεί.
Γεγονός που αποτελεί πηγή κινδύνου για καθυστερήσεις σε εγκαταστάσεις επιχειρήσεων, ρήτρες σε συμβόλαια και πρόσθετη δουλειά σε λογιστές και μηχανικούς, δηλαδή επιπλέον κόστος για τις επιχειρήσεις, ειδικά όταν η μίσθωση αφορά ένα μόνο τμήμα του χώρου, με την αγορά να ζητά μεταβατικό χρόνο και σαφείς οδηγίες, καθώς και να διακρίνεται το απλό λάθος καταγραφής από τη συστηματική απόκρυψη εισοδήματος.
Πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για μεταβατική περίοδο χωρίς προθεσμίες ή κυρώσεις
Η ομοσπονδία ιδιοκτητών ακινήτων ζητά η πλατφόρμα να ανοίξει μόνο όταν έχουν επιλυθεί όσο γίνεται περισσότερα προβλήματα διαλειτουργικότητας μεταξύ Κτηματολογίου και Ε9, για να μην προκληθεί… έμφραγμα. Επιπλέον, προτείνει το πρώτο δίμηνο λειτουργίας να είναι χωρίς υποχρεωτικές προθεσμίες και διαδικασίες, ώστε οι χρήστες να εξοικειωθούν και να διορθώσουν σφάλματα προτού αρχίσουν αυστηρές προθεσμίες ή κυρώσεις.
Αλλο ένα σημείο κριτικής είναι ο φόβος αναδρομικών χρεώσεων, όταν η αντιστοίχιση οδηγήσει σε διορθώσεις τετραγωνικών ή άλλων στοιχείων, με την ομοσπονδία των ιδιοκτητών, στο πλαίσιο του πρόσφατου 43ο Πανελλήνιου Συνεδρίου της και των στόχων της για το 2026, να αναφέρει ρητά ως στόχο «τη δυνατότητα διορθώσεων στο πλαίσιο του ΜΙΔΑ χωρίς αναδρομικές χρεώσεις».
Ακόμα τονίζεται πως θα πρέπει να προσεχθεί η ωριμότητα των δεδομένων που θα συνδυαστούν, εν όψει της σύνδεσης ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ. Σύμφωνα με το Ελληνικό Κτηματολόγιο και σε παρουσίαση της γενικής διευθύντριάς του Ολυμπίας Μαρκέλλου, έχει αναφερθεί ότι το 70% της χώρας διαθέτει πλέον σύγχρονο ψηφιακό Κτηματολόγιο και ότι εντός του 2026 όλα τα ακίνητα θα διαθέτουν ΚΑΕΚ.
