Στην Ελλάδα η πρώτη «μαγιά» παρεμβάσεων για το Στεγαστικό, που ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό, περιλαμβάνει, πέραν των καθαρά «κατασκευαστικών» κινήτρων, ακόμα τέσσερις παρεμβάσεις
Μετά το τέλος του Ταμείου Ανάκαμψης και των πλουσιοπάροχων κονδυλίων για να υλοποιηθούν μεγάλες υποδομές, η νέα μεγάλη «μπίζνα» στην Ε.Ε. σχετίζεται με την αγορά κατοικίας και με λεφτά που θα δώσουν όλοι, και οι πολίτες μέσω δανεισμού ή επενδύσεων με όχημα ασφαλιστικά και άλλα funds. To μήνυμα πέρασε μέσα από το πακέτο ανακοινώσεων της Κομισιόν για το Στεγαστικό, που έσπευσε να υιοθετήσει και η κυβέρνηση στο πακέτο στέγασης που εξαγγέλθηκε με το «νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης».
Ουσιαστικά προς το παρόν ορατή είναι μόνο η… κορυφή του παγόβουνου των αλλαγών που έρχονται σταδιακά σε Ε.Ε. και Ελλάδα. Στην Ελλάδα προς το παρόν ανακοινώθηκε (στο πλαίσιο του πακέτου έξι μέτρων) πως οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών, τα μισθώματα θα εκπίπτουν από τον φόρο εισοδήματος και το ανώτατο όριο ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά. Επίσης, προαναγγέλθηκε πολεοδομική ρύθμιση από το ΥΠΕΝ για τη γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση: εγκαταλειμμένα ή ημιτελή κτίσματα θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων με κίνητρο την έκπτωση φόρου.
Ο μεγάλος στόχος ανά την Ε.Ε. είναι να αλλάξει το κέντρο βάρους κατασκευαστών αλλά και μικροεργολάβων και όλου του συστήματος που σχετίζεται με τη δημιουργία έργων προς την ανακαίνιση και την οικοδόμηση νέων κατοικιών. Ο ορατός στόχος είναι να αντιμετωπιστούν η νέα μεγάλη πολιτική και κοινωνική «πληγή» της στεγαστικής κρίσης, που προκαλεί (μαζί με την ακρίβεια στην αγορά) τριγμούς σε όλα τα κράτη και στην Ελλάδα. Ο «μεγάλος» στόχος είναι, χωρίς να βάλει το χέρι στην «τσέπη» η Ε.Ε. για νέο κοινοτικό χρήμα, να βρεθεί ένα νέο όχημα στήριξης της ανάπτυξης και των εν λόγω κλάδων.
Οι αλλαγές σε Ελλάδα και Ε.Ε. καλύπτουν από παρεμβάσεις στο καθεστώς του Airbnb μέχρι διευκολύνσεις στην έκδοση αδειών και σε άλλες γραφειοκρατικές διαδικασίες που μέχρι τώρα προκαλούν προβλήματα, αλλά και σε καλύτερο έλεγχο του κόστους παραγωγής και υλοποίησης έργων σε όλα τα ενδιάμεσα στάδια παραγωγής. Σε κάθε περίπτωση, ανοίγουν διεξόδους όχι μόνο για το κατασκευαστικό κλάδο, αλλά και για όλα τα επαγγέλματα που συνδέονται με αυτό το πεδίο.
Τα περιθώρια ανάπτυξης -ειδικά στην Ελλάδα- θεωρούνται πάρα πολύ υψηλά, με δεδομένο τον πολύ μεγάλο αριθμό παλαιών κατοικιών, αλλά και το πολύ μικρό ποσοστό ενυπόθηκων δανείων μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων. «Αγκάθι» για την Ελλάδα είναι το χαμηλό εισόδημα.
Οι ανακοινώσεις της Ε.Ε.
Στις ανακοινώσεις της Ε.Ε. σαφής αναφορά σε νέα κονδύλια με τη μορφή επιδοτήσεων δεν υπάρχει, παρά μόνο η σύσταση να μεταφερθούν πόροι του υφιστάμενου ΕΣΠΑ αλλά και του νέου 7ετούς προϋπολογισμού (που ακόμη τελεί σε διαβούλευση). Μαζί με δάνεια της ΕΤΕπ συμπληρώνουν το πακέτο.
Η επιτροπή ανακοίνωσε πως θα κινητοποιήσει νέες επενδύσεις στη στέγαση με δάνεια ύψους 10 δισ. ευρώ, που εκτιμάται ότι θα δοθούν το 2026 και το 2027, στο πλαίσιο του InvestEU (ΕΤΕπ), και με τουλάχιστον 1,5 δισ. ευρώ από προτάσεις των κρατών-μελών και των περιφερειών για τον αναπρογραμματισμό των ταμείων συνοχής, στο πλαίσιο της ενδιάμεσης επανεξέτασης (400 εκατ. ευρώ ανακοινώθηκαν από το ΕΣΠΑ στην Ελλάδα).
Από εκεί και πέρα αναζητούνται νέες δυνατότητες χρηματοδότησης από το πολυετές δημοσιονομικό πλαίσιο 2028-2034. Ειδικότερα, τα μελλοντικά εθνικά και περιφερειακά σχέδια εταιρικής σχέσης θα περιλαμβάνουν την κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση ως έναν από τους ειδικούς στόχους τους. Επίσης το Erasmus+ θα παρέχει στεγαστική στήριξη σε φοιτητές και το Ευρωπαϊκό Ταμείο Ανταγωνιστικότητας θα περιλαμβάνει στόχους όπως η «οικονομικά προσιτή κοινωνική στέγαση».
Επίσης, η επιτροπή δημιουργεί μια πανευρωπαϊκή επενδυτική πλατφόρμα για την κινητοποίηση πόρων από έναν ευρύ συνασπισμό χρηματοπιστωτικών φορέων (της ΕΤΕπ, της CEB, της ΕΤΑΑ και των εθνικών και περιφερειακών αναπτυξιακών τραπεζών και ιδρυμάτων), για την αύξηση των επενδύσεων στον τομέα της προσφοράς κατοικιών σε ολόκληρη την Ε.Ε. Πληροφορίες αναφέρουν ότι από ελληνικής πλευράς κρίσιμο ρόλο θα διαδραματίσει η ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα, που ήδη αναβαθμίζεται με τα 2 δισ. ευρώ επιπλέον δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης. Επίσης, σημείο-κλειδί θα είναι το πώς θα τοποθετούνται επιπλέον επενδυτικά κεφάλαια, για παράδειγμα, ασφαλιστικών ταμείων.
Η προσφορά κατοικιών μπορεί να λάβει τη μορφή κατασκευής νέων κατοικιών, αναπροσαρμογής της χρήσης υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες και οικονομικά προσιτές κατοικίες και ανακαίνισης του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών για τη δημιουργία πιο βιώσιμων και ποιοτικών κατοικιών.
Το ελληνικό πακέτο
Στην Ελλάδα η πρώτη «μαγιά» παρεμβάσεων για το Στεγαστικό, που ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό, περιλαμβάνει, πέραν των καθαρά «κατασκευαστικών» κινήτρων, ακόμα τέσσερις παρεμβάσεις. Ερχεται το πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών, με κονδύλια 400 εκατ. ευρώ, για κάλυψη έως και το 90% της δαπάνης αναβάθμισης παλαιών κλειστών ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ και εισοδηματικό όριο 35.000 ευρώ για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί. Επίσης, στη βραχυχρόνια μίσθωση οι περιορισμοί επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης, ενώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Προβλέπονται επίσης τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές για κατοικίες για δημόσιους υπαλλήλους και στους 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς, εκτός των αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης, θα επιστρέφονται δύο ενοίκια ετησίως, ανεξάρτητα από το εισόδημά τους.
Ελαστικοί κανόνες κρατικών ενισχύσεων και… πόρτα για προσιτή στέγαση
Μία άλλη «πόρτα» που ανοίγει είναι η αναθεώρηση των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις στις υπηρεσίες γενικού οικονομικού συμφέροντος (ΥΓΟΣ). Η διάταξη έχει ήδη γραφτεί και περιλαμβάνει ρητά μια νέα κατηγορία οικονομικά προσιτής στέγασης μεταξύ των κατηγοριών που εξαιρούνται από την υποχρέωση κοινοποίησης για τις οποίες δεν υπάρχει ανώτατο όριο αποζημίωσης. Αυτό επιτρέπει στα κράτη-μέλη να στηρίζουν έργα οικονομικά προσιτής στέγασης χωρίς προηγούμενη κοινοποίηση και έγκριση από την επιτροπή, όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις που περιγράφονται στην απόφαση ΥΓΟΣ, διατηρώντας παράλληλα τα υφιστάμενα συστήματα κοινωνικής στέγασης.
Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι ΥΓΟΣ οικονομικά προσιτής στέγασης αφορούν κυρίως νοικοκυριά που δεν βρίσκονται σε μειονεκτική θέση, αλλά επίσης δεν είναι σε θέση, λόγω των αποτελεσμάτων της αγοράς και ιδίως των αδυναμιών της αγοράς, να έχουν πρόσβαση σε στέγαση υπό οικονομικά προσιτές συνθήκες. Ωστόσο, οι ΥΓΟΣ οικονομικά προσιτής στέγασης μπορεί, επίσης, να περιλαμβάνουν ένα ποσοστό μειονεκτούντων νοικοκυριών. Τα κράτη-μέλη θα είναι σε θέση να καθορίζουν τις λεπτομέρειες της στήριξης, τις ομάδες-στόχους, τα κριτήρια επιλεξιμότητας, την τιμή στέγασης, τα πρότυπα ποιότητας και προσβασιμότητας ανάλογα με το πλαίσιο και τις στεγαστικές ανάγκες τους. Επιπλέον, η αναθεώρηση απλουστεύει, επικαιροποιεί και αποσαφηνίζει άλλα στοιχεία της απόφασης ΥΓΟΣ.
Χωρίς αξιόπιστα στοιχεία η Ελλάδα στο ευρωπαϊκό σχέδιο
Η Ελλάδα ξεχωρίζει αρνητικά και σε αυτή την πρωτοβουλία, διότι δεν έχει επαρκή στατιστικά στοιχεία ούτως ώστε να εκτιμηθούν με ακρίβεια (στα έγγραφα εργασίας που συνοδεύουν σε ανακοινώσεις της Κομισιόν) οι ανάγκες που υπάρχουν στη χώρα. Το δεδομένο είναι πως είναι πάρα πολύ μεγάλες.
Σε επίπεδο Ε.Ε. για να γεφυρωθεί το χάσμα προσφοράς – ζήτησης κατοικίας κατά την επόμενη δεκαετία, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι στην Ε.Ε. θα χρειαστεί να προσθέσουμε περίπου 650.000 κατοικίες ετησίως στα σημερινά επίπεδα νέας προσφοράς (περίπου 1,6 εκατ. ετησίως). Η παράδοση αυτών των επιπλέον μονάδων στέγασης θα κοστίζει περίπου 150 δισ. ευρώ ετησίως…
Στο πεδίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η έμφαση θα δοθεί στην Ε.Ε. σε ορισμένες γειτονιές, ιδίως στα κέντρα των πόλεων, αλλά και σε άλλα τουριστικά κέντρα που αντιμετωπίζουν έντονες πιέσεις. Πρώτο βήμα είναι ο κανονισμός που θα τεθεί σε ισχύ τον Μάιο του 2026 και θα επιφέρει μεγαλύτερη διαφάνεια, απαιτώντας την υποχρεωτική καταχώριση των εκμισθωτών και την ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με τις πραγματικές συναλλαγές μεταξύ ψηφιακών πλατφορμών και εθνικών Αρχών.
Επιπλέον, υπάρχουν ανησυχίες ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που διαχειρίζονται επαγγελματίες εκμισθωτές ανταγωνίζονται τα ξενοδοχεία και η επιτροπή θα προτείνει νέα νομοθετική πρωτοβουλία, που θα επιτρέπει στις τοπικές Αρχές να λαμβάνουν στοχευμένα και αναλογικά μέτρα.
Κερδοσκοπία στον κλάδο λόγω… θεσμικών επενδυτών
Οι επενδύσεις στην κατασκευή και την ανακαίνιση κατοικιών έχουν μειωθεί μεταξύ 2022 και 2024 και οι άδειες οικοδομής, ως πρώιμος δείκτης για επερχόμενα κατασκευαστικά έργα, μειώθηκαν ακόμα περισσότερο, «αντανακλώντας την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης» αναφέρει η επιτροπή. Το 2024 στην Ε.Ε. το 5,3% του ΑΕΠ επενδύθηκε σε κατοικίες, κυμαινόμενο από 2,2% στην Πολωνία και 2,6% στην Ελλάδα έως 6,8% στην Ιταλία και 8% στην Κύπρο. Επιπλέον, υπάρχει ένα αυξανόμενο χάσμα μεταξύ των επενδύσεων σε κατοικίες, σε νέες κατασκευές και ανακαινίσεις, αντανακλώντας το αυξανόμενο μερίδιο των ανακαινίσεων, καθώς και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής κατοικιών.
Μέρος του αποθέματος κατοικιών ανήκει σε θεσμικούς επενδυτές, οι οποίοι προσελκύονται από την προσδοκία αξιόπιστων αποδόσεων. Οι θεσμικοί επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλιστικών εταιριών, των συνταξιοδοτικών ταμείων και των πιστωτικών ιδρυμάτων, έχουν γίνει ολοένα και πιο ενεργοί, επιδιώκοντας διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου και δυνητικά σταθερές μακροπρόθεσμες αποδόσεις. Οι ασφαλιστικές εταιρίες επενδύουν σημαντικά σε οικιστικά ακίνητα σε χώρες όπως η Γερμανία, η Γαλλία, η Ολλανδία και το Βέλγιο, ενώ τα συνταξιοδοτικά ταμεία έχουν σημαντικές συμμετοχές σε οικιστικά ακίνητα στη Σουηδία, στη Γερμανία, στην Πορτογαλία και την Ολλανδία.
Εκτιμάται πως αυτή η τάση ενδέχεται να συνέβαλε στην «ακρίβεια» στην αγορά κατοικίας. Εμπειρικά στοιχεία στη Γαλλία, στην Ιρλανδία, στην Ισπανία, στο Βέλγιο, στην Ελλάδα και τη Βουλγαρία δεν αποκλείουν σύνδεση αύξησης των τιμών των κατοικιών όχι λόγω των επενδύσεων, αλλά γιατί οι επενδύσεις εισρέουν σε αυτές τις αγορές λόγω της προσδοκίας αύξησης των τιμών των κατοικιών…
Αρχίζει έρευνα από την Ε.Ε.
Η επιτροπή αναφέρει πως η Ευρώπη βρίσκεται αντιμέτωπη με μια οικονομική κρίση διαβίωσης, στην οποία το κόστος στέγασης διαδραματίζει κεντρικό ρόλο: από το 2013 οι τιμές των κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60%, ξεπερνώντας την αύξηση του εισοδήματος και αφήνοντας πολλές οικογένειες πίσω, ενώ τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 20%, με τα νέα ενοίκια να αυξάνονται ακόμα περισσότερο στις αστικές αγορές (δεν υπάρχουν στοιχεία για Ελλάδα).
Η επιτροπή θα υποβάλει το 2026 ανάλυση της δυναμικής των τιμών των κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των διαθέσιμων αποδεικτικών στοιχείων για τα πρότυπα κερδοσκοπίας, τα κενά δεδομένων και τις οικονομικές συνέπειες, καθώς και προτάσεις για επακόλουθες δράσεις, όπου απαιτείται. Θα συνεργαστεί επίσης με τις δημόσιες Αρχές για την αύξηση της διαφάνειας στη στεγαστική αγορά.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (ΦΥΛΛΟ 19/12/2025)
