Τσουχτερά πρόστιμα, που θα αρχίζουν από 5.000 ευρώ και θα διπλασιάζονται, αλλά και θα τετραπλασιάζονται, σε περίπτωση υποτροπής καταλυμάτων που δεν συμμορφώνονται με τις προδιαγραφές
ΤΟΥ ΚΩΣΤΑ ΑΠΟΣΤΟΛΟΠΟΥΛΟΥ
Ενα νέο επιχειρησιακό πλαίσιο για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ενεργοποιείται από την 1η Οκτωβρίου 2025, με υποχρεωτικές προδιαγραφές ασφάλειας και υγιεινής και με επιτόπιους ελέγχους που θα διενεργεί το υπουργείο Τουρισμού, ενδεχομένως και σε μεικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ. Πρόκειται για νέες υποχρεώσεις που προστίθενται στις υπάρχουσες και οι οποίες διαμορφώνουν ένα ολοένα πιο αυστηρό πλαίσιο λειτουργίας για τις μισθώσεις τύπου Airbnb, ενταγμένο στην ευρύτερη στρατηγική της κυβέρνησης για περιορισμό της ανεξέλεγκτης βραχυχρόνιας μίσθωσης και ενίσχυση της μακροχρόνιας, σε μια απόπειρα να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.
Σύμφωνα με τον νόμο, πλέον οι εταιρίες βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλά και οι ιδιώτες ιδιοκτήτες θα βαρύνονται με συγκεκριμένες ελάχιστες προδιαγραφές για κάθε ακίνητο που μισθώνεται κατά αυτό το μοντέλο. Το ακίνητο πρέπει να είναι «χώρος κύριας χρήσης», με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
Η απαίτηση αφορά χώρους που, με βάση τον κτιριοδομικό κανόνα, προορίζονται για μόνιμη διαβίωση. Ημιυπόγειοι ή βοηθητικοί χώροι που δεν πληρούν τα πρότυπα φωτισμού και αερισμού ή διαμερίσματα με παλιές, μη ελεγμένες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις θα χρειαστούν τακτοποίηση και τεχνική αναβάθμιση.
ΔΕΣΜΕΥΤΙΚΕΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
Επιπλέον, γίνονται υποχρεωτικά η ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, η ύπαρξη υπεύθυνης δήλωσης ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, καθώς και βασικός εξοπλισμός πυρασφάλειας, όπως πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής/αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής. Στο κομμάτι της υγιεινής, απαιτούνται πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα ανάγκης. Ολα αυτά παύουν να είναι «καλές» πρακτικές και γίνονται νομικά δεσμευτικές προϋποθέσεις λειτουργίας για τέτοιο κατάλυμα.
Για τη διασφάλιση πως οι νέες υποχρεώσεις θα τηρούνται, προβλέπονται επιτόπιοι έλεγχοι στο δηλωμένο ακίνητο από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού, με δυνατότητα ταυτόχρονου ελέγχου από μεικτά συνεργεία μαζί με την ΑΑΔΕ για τις φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από την αυτοψία ο διαχειριστής ενημερώνεται για να έχει έτοιμα τα δικαιολογητικά (δήλωση ηλεκτρολόγου, ασφαλιστήριο, βεβαιώσεις κ.λπ.). Σε περίπτωση που δεν επιτραπεί η είσοδος, λείπει έστω μία προδιαγραφή ή δεν τηρούνται οι υποχρεώσεις, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε νέο έλεγχο μέσα σε ένα έτος το πρόστιμο διπλασιάζεται και σε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται.
Το καθεστώς λειτουργίας και πού παραμένουν «παγωμένες» οι άδειες
Οι υποχρεώσεις που συνδέονται με την ΑΑΔΕ παραμένουν ως είχαν. Ο διαχειριστής πρέπει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και να τον αναρτά σε κάθε καταχώριση, είτε η μίσθωση γίνεται μέσω πλατφόρμας είτε εκτός αυτής. Η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή, με δυνατότητα τροποποίησης έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου φορολογικού έτους. Ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης (μέχρι 59-60 ημέρες ανά σύμβαση, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών πέρα από κλινοσκεπάσματα) παραμένει ο γνώριμος και δεν μεταβάλλεται με την 1η Οκτωβρίου. Ας υπενθυμίσουμε εδώ πως στο πακέτο της ΔΕΘ του 2025, πέραν των νέων απαιτήσεων από το υπουργείο Τουρισμού, συμπεριλήφθηκε η παράταση έως 31/12/2026 του κινήτρου της τριετούς φοροαπαλλαγής στα εισοδήματα όταν κλειστή κατοικία ή ακίνητο από βραχυχρόνια γυρίζει σε μακροχρόνια μίσθωση.
Επιπλέον, ανακοινώθηκε η παράταση και για το 2026 στο «πάγωμα» νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις στα κεντρικά, Α’-Γ’ Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας, με ανοικτό ενδεχόμενο επέκτασης και σε άλλες πόλεις.
ΠΟΙΟΙ ΕΠΗΡΕΑΖΟΝΤΑΙ ΚΥΡΙΩΣ
Το μεγαλύτερο κόστος προσαρμογής θα το επωμιστούν όσοι μισθώνουν καταλύματα που είναι στεγασμένα σε παλιότερες πολυκατοικίες με ελλείψεις σε υποδομές και πυρασφάλεια, καθώς και όσοι λειτουργούν χώρους που δεν είναι κύριας χρήσης. Αντίθετα, επαγγελματίες και εταιρίες διαχείρισης με πρόσφατες ανακαινίσεις ή ήδη οργανωμένες υποδομές καλύπτουν πιο εύκολα το νέο πλαίσιο.
Πρακτικά, σημαίνει πως όσοι διαχειριστές καταλυμάτων έχουν κρατήσεις που εκτείνονται μετά την 1η Οκτωβρίου θα πρέπει να κινηθούν άμεσα. Πρώτα, να βεβαιωθούν ότι ο χώρος είναι νομίμως χώρος κύριας χρήσης. Επειτα να κλείσουν ραντεβού με ηλεκτρολόγο για να λάβουν υπεύθυνη δήλωση ελέγχου του πίνακα, να ελεγχθούν ανιχνευτές καπνού και πυροσβεστήρες, να ανανεωθούν τα πιστοποιητικά μυοκτονίας/απεντόμωσης, να τοποθετηθεί ή να συμπληρωθεί φαρμακείο και σήμανση διαφυγής και να συναφθεί ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης. Παράλληλα, να διασταυρώσουν ότι ο ΑΜΑ είναι σωστά αναρτημένος σε όλες τις πλατφόρμες και ότι οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής υποβάλλονται χωρίς κενά.
ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΑ ΜΗΝΥΜΑΤΑ
Το βασικό πρόστιμο για μη συμμόρφωση ή παρεμπόδιση ελέγχου είναι 5.000 ευρώ. Σε υποτροπή μέσα σε ένα έτος το πρόστιμο διπλασιάζεται, ενώ σε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται. Επειδή προβλέπεται και παράλληλος έλεγχος φορολογικών υποχρεώσεων από την ΑΑΔΕ, πρακτικά το ρίσκο μη συμμόρφωσης είναι διπλό, και τεχνικό – λειτουργικό αλλά και φορολογικό. Ηδη το υπουργείο Τουρισμού έχει αρχίσει να στέλνει ενημερωτικά μηνύματα για την έναρξη των ελέγχων, ώστε να μην υπάρξουν αιφνιδιασμοί των ιδιοκτητών ακινήτων.
Προφανώς, το νέο πλαίσιο δεν σχεδιάζει να καταργήσει τη βραχυχρόνια μίσθωση, ωστόσο, η αυστηροποίηση των κανονισμών σε όλα τα επίπεδα δείχνει την προσπάθεια της κυβέρνησης για (ετεροχρονισμένο) έλεγχο μιας αγοράς που για μεγάλο χρονικό διάστημα παρέμεινε αρρύθμιστη, με αποτέλεσμα πολλαπλές δυσμενείς συνέπειες στο στεγαστικό ζήτημα, ιδιαίτερα στις μεγαλουπόλεις.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (ΦΥΛΛΟ 19/9/2025)
